とうとう第3弾目になったマイホームシリーズ。今回は家の購入申請について記事をまとめました。
過去の記事は↓から見てください。
参考記事その1：サラリーマンのマイホーム購入 ～そもそも家は買いたくなかった編～
参考記事その2：サラリーマンのマイホーム購入 ～いやいや家探し編～
マイホーム候補が決まったぞ
第2弾の記事にて色々家を物色したところ、下記の条件の家が見つかりました。
良いところ
- 3LDKで広さはまぁまぁ
- 駅近、今まで住んでいた家の中で断トツに近い
- 周りにはスーパーや学校等の施設が充実している
悪いところ
- 窓が西向き
- 幹線道路が近いため、騒音&排気ガスが心配（窓は道路の反対側なので、及第点とした）
- 家全体が汚い☜のちの火種
ちょうど売主の住み替え先が決まったらしく、値下げした時期でした。仲介業者の方も、「この汚さなら更なる値下げ交渉も可能でしょう」とのことであり、値下げを前提に購入する方向で進むことに決まりました。
家という負債なんて買いたくなかったけどなぁ。。。
不動産購入申込書の提出
購入の意思を固めたら、次は不動産購入申込書を提出します。不動産購入申込書とは、簡単に言えば売主に対する購入の明確な意思表示となります。
申込書に記載する内容は下記の通りです。
- 買主（つまり自分）の情報
- 購入条件
- 購入方法
購入条件にはいくつか記載事項があります。一番重要な項目が希望購入金額です。つまり値下げを希望する場合は、この欄に値下げ後の金額を記載する必要があります。この後は仲介業者がいいように対応してくれます（買主と売主の仲介業者同士の交渉が始まります）。あまりにも低い額はダメですが、どのくらいの額なら希望が通りそうか担当者に相談してみましょう。私は100万の値下げで挑みました、が後日もっと値下げできたのでは？と思うイベントが続々発生しました(´;ω;｀)それはまた別の記事で。
購入方法とは現金かローンのどちらで支払うか（ローンの場合は何割をローンを組む予定かを含む）を記載します。後述しますが、現金の割合が多いと不動産購入の優先権が得られるケースがあります。
また、同箇所には手付金の金額を記載する欄があります。手付金とは法律で定められており、契約不履行時に発生する罰金と思ってください。契約成立時に買主が売主に現金で支払うお金であり、契約後に買主が購入をキャンセルする場合は手付金を放棄することになります。逆に売主が売却をキャンセルする場合は手付金の倍額を買主に支払う必要があります。
契約後も問題は発生せず、不動産の引き渡しが無事実行される際に手付金の金額分を引いた額を支払うことになります。手付金を高く設定する方が売主の安心感（買主が契約不履行を起こさない）に繋がります。
なお、手付金は支払額の10%位と言われていますが、昨今は特に手付金の金額を気にするという人はいないそうです。現金で渡す方も貰う方もリスクが高いからだと思っています。こちらも仲介業者に相談しながら決めるのがいいと思います。
ちなみに自分の場合はだいたい5%位の金額を設定しました。
不動産売買の闇
不動産売買の優先権は原則、購入申込書の提出・受理順になります。つまり早いもの勝ちになります。しかしたまに順番が逆転するケースがあります。その一つがキャッシュ払い（現金）です。
ローンによる支払いの場合、ローンが承認されず契約まで至らないというパターンが考えられます。1人目がローン払い、2人目がキャッシュ払いであり支払希望金額が同じである場合、キャッシュ払いの方が確実なのでそちらを優先したいと売主側が判断する可能性があります。特に外国人はキャッシュ払いが多いそうです（仲介業者談）。
他にも何の理由もなしに逆転するケースがあります。これは裏で何らかの取引が行われているとしか思えないそうです（仲介業者談）。
このようなケースもあるので、もし遭遇したら私に教えてください（笑）
住宅ローンの事前審査
購入申込書が受理されたら、住宅ローンの事前審査を受けます。この事前審査が通ってやっと売買契約に移ることが出来ます。
住宅ローンに関するブログやニュースは多いので詳しいことは割愛しますが、重要な点だけ記載しておきます。
- ネット銀行は金利が低い傾向にあります。ただし、既定の書類や条件だけで審査するので承認のハードルが高いです。
⇒私のように転職から1年経過していないと難しかったりします
⇒申請者の事務作業がメガバンクと比べ多いです - メガバンクの場合、ネット銀行と比べ金利はやや高めですが、融通が利きやすいです。
⇒転職から間もなかったため、妻の年収も考慮に入れてもらいました
⇒face to faceで丁寧な説明があり、事務作業もほとんどしてもらえます - 地銀等は承認が得やすいですが、金利はさらに高めの設定になります
どの銀行を選ぶかは人それぞれだと思いますが、とりあえず複数の金融機関に申請するようにしましょう。金利はもちろん、そのほかのオプション等も色々異なってきます。
私は三井住友銀行でローンを組みましたが、団信（団体信用生命保険：亡くなったらローンがなくなる保険）の追加オプションが3つ、災害用のオプションが2つと色々バリエーションがありました。銀行によって特色があるのでそれも考慮に入れましょう。
売買契約へ
事前審査が通れば次に売買契約へと移っていきます。ここから色々と問題が発生したので次の記事で詳しく書いていきたいと思います。今思っても腹立たしい。。。
このように物件が決まってから契約に移るまでにも書類やら作業が色々発生します。ここからは時間との勝負や期日が決まったイベントが多くなるので、きちんとスケジュール管理をするようにしましょう。
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